Не верьте ценам на жилье!

То, о чем так долго мечтали покупатели, и что так долго отрицали продавцы, риэлторы и строители, свершилось – мыльный пузырь цен на украинскую недвижимость лопается на наших глазах. Подытожим тенденции.

Дна пока не нащупать

Украинская машина времени – это газеты рекламных объявлений. Полистаешь их – и окажешься эдак в мае, когда хозяева хрущевок еще уповали выручить за них до $2,5 тыс. за метр. Происходящее на рынке сейчас – на ценах, представленных в объявлениях, увы, почти не отражается.

Кроме того, в Украине нет независимого экспертного индекса цен на недвижимость (при всем уважении к замерам риэлторских агентств), а посему приходится собирать информацию о немногочисленных реальных соглашениях купли-продажи. Большинство участников рынка сходятся на том, что среднестатистическое снижение цены за квадрат на вторичном рынке составило не менее 10% по сравнению с предкризисным августом.

Продавцы готовы уступать больше

Сейчас сделка может осуществиться только при двух условиях: продавцу деньги нужны позарез (в случае выезда за границу, например), а покупатель сидит на «кэше». Если эти две точки пересекаются, то продавец готов уступить куда больше 10% от начальной цены, а покупатель, осознавая свою уникальность и конкурентное преимущество, устанавливает правила торга и «перебирает харчами».

Наиболее незавидные ценовые перспективы у малосемеек, хрущевок и панелек, стоимость «квадрата» в которых превысила на пике умопомрачения стоимость жилья в Барселоне и Эдинбурге. Участники рынка сходятся на том, что уже к весне 2009 года цены на квартиры в таких домах снизятся на 40–50%. Жилье с более качественными характеристиками, расположенное в центральных районах и вблизи станций метро, тоже будет отыгрывать назад, но не так быстро.

Мрачные башни первичного рынка

Так будут выглядеть в Киеве и пригородах в ближайшие полгода-год недостроенные и законсервированные высотки. Продажи остановились, а те из покупателей, кто успел «вложиться», терзаются сомнениями – въедут ли они в обозримом будущем в свое жилье – соседей ведь пока не предвидится.

Строители уже смирились с тем, что реализации до весны не будет, и начали снижать цены. Однако спать спокойно им не дадут банки – необходимо отдавать кредиты и выплачивать проценты. А посему неудивительно, что на рынке уже появились предложения со скидками в 25%. И эта тенденция набирает силу.

Кредитная диета переходит в кредитный голод

Кредитная гиперактивность банков разожгла полымя цен на недвижимость, а резкое сворачивание ипотечных займов опрокинуло на него же ушат холодной воды. Долларового кредитования почти не осталось, а ставки по гривневой ипотеке перевалили за 23% (само сочетание слов «ипотека» и «23 процента» звучит издевательски).

Кредитоваться под такие проценты можно лишь тогда, когда знаешь, что квартира-мечта твоей жизни уходит у тебя из-под носа, а наследство гарантировано в следующем году). Поскольку 319-м постановлением НБУ банкам позволено выдавать новые кредиты только в пределах возвращенных, в тех из банков, которые еще не отказались от потребительского кредитования, образовалась живая очередь из кандидатов в заемщики, успешно прошедших кредитный комитет.

Также у начальников банковских отделений забрали лимиты на кредиты. Если ранее местный филиал имел веское слово в решении, предоставлять кредит или нет, сейчас все решения принимаются на уровне топ-менеджеров в главном офисе банка.

Так покупать или нет?

Продавцам жилья совет однозначный – если перед вами серьезный и реальный покупатель, которому приглянулись какие-то особенности вашей квартиры – уступайте в разумных для себя пределах и продавайте. К весне ваша квартира, как бы она вам ни была дорога, может еще больше «подсесть» в цене. А вот покупатели могли бы и подождать с покупкой, разве что вам предложили что-то особенное и по привлекательной цене, продиктованной чрезвычайными обстоятельствами у хозяев. Но при том с безупречными документами.

Момент, когда банки возобновят ипотечное кредитование и статистика подтвердит стабильный рост объема выданных кредитов, может сигнализировать, что падение цен достигло своего дна.

Мы спросили:
Что вы думаете о происходящем на рынке недвижимости?

«Нет сочувствия к застройщикам»

Наталья ЛЕВЧЕНКО, киевлянка:

– Послушала я выступление почетного президента «Киевгорстроя» Владимира Поляченко на антикризисном совещании у Ющенко, но жалостью к бедным строителям не прониклась. Память строителей коротка – когда они работали с 200-процентной рентабельностью, то они были глухи к призывам обуздать свои баснословные сверхприбыли. А теперь подавай им субсидии и льготное кредитование.

«За кредитами – очередь»

Павел ПАШИНСКИЙ, ипотечный брокер:

– Я уже намеревался сворачивать свою деятельность, когда приплыв потенциальных клиентов неожиданно увеличился. Многие, получив от ворот банка поворот, обращаются к ипотечным брокерам как к последней надежде получить кредит. Если раньше в мои обязанности входило оформление кредита по преференционной ставке (ниже официальной хотя бы на один процентный пункт), то теперь от меня прежде всего ожидают, что я смогу получить сам кредит как таковой.

«Сделок регистрируют все меньше»

Николай ФУДКЕВИЧ, директор КП БТИ Киево-Святошинского района:

Очереди в наших коридорах рассосались – желающих перерегистрировать право собственности на недвижимость стало меньше. Большая часть обращений касается дарения и наследования недвижимости, а удельный вес купли-продажи при этом уменьшается.

«Раз в неделю проверяю, как строят мой дом»

Андрей ШУРАПОВ, потенциальный покупатель:

Примеряясь к покупке и не поддаваясь зомбированию менеджеров из отдела продаж, я раз в неделю наведывался на стройплощадку. Познакомился с прорабом, поговорил со строителями. Вроде бы все нормально – миксера подъезжают, зарплату платят. Только реализации нет. Кто при деньгах – выжидает, когда цены упадут еще ниже. Но не хочу оказаться чуть ли не единственным, кто купит квартиру, и потом годами ждать, когда его сдадут в эксплуатацию. Если сдадут вообще.

Кстати

В минувший четверг премьер-министр Юлия Тимошенко заявила, что средства из стабилизационного фонда нужно пустить на ипотечное кредитование. Не хочется верить, что премьер просто лоббирует интересы застройщиков, которые сейчас активно просят помощи у государства.

Кстати, фонд этот (которого, собственно, еще и нет) у нас скоро будет как тришкин кафтан. Похоже на то, что мы за счет этих средств будем и дома достраивать, и дороги мостить, и шахты реконструировать, и огонь в доменных печах поддерживать, и пособия по безработице выплачивать, и банки реанимировать. Господа царедворцы! Определяйтесь с приоритетами – ведь на всех не хватит.